Santos é destaque em investimento imobiliário para aluguel, segundo estudo

Santos foi considerada a nona melhor cidade para investir em imóveis para aluguel pelo Ranking Melhores Cidades para Investir em Imóveis 2025, iniciativa da MySide, empresa especializada no mercado imobiliário. Segundo o estudo, investir em Santos entre 2019 e 2024 teve rendimento médio de 10,6% ao ano – duas vezes o rendimento médio com o investimento em renda variável no mesmo período, que foi de 5,4%.

Outras cidades da Baixada Santista, como Praia Grande e Guarujá, também tiveram destaque. Praia Grande está no mesmo ranking que Santos, na sexta posição, com um rendimento médio de 12,4%. Já o Guarujá está no ranking de melhores cidades para investir em imóveis para aluguel short stay, com um rendimento médio de 12,7% ao ano no período. 

O estudo é uma iniciativa inédita no mercado imobiliário que reúne uma metodologia robusta, uma análise detalhada dos custos do investimento e dados consolidados de fontes como IBGE, FipeZAP, FGV IBRE, B3, Banco Central e dados internos da MySide para calcular o retorno sobre o investimento efetivo entre três tipos de investimento imobiliário: valorização de imóveis na planta, aluguel anual e aluguel short stay.

A análise considera um cenário de investimento inicial de R$ 500 mil em outubro de 2019. Ao final de 5 anos, a pesquisa compara o desempenho do investimento imobiliário com outras modalidades e indicadores, como renda fixa, variável, poupança e inflação, no mesmo período. 

O mercado imobiliário em Santos

O mercado imobiliário de Santos tem retomado um ritmo de crescimento consistente, com destaque para o Centro da cidade, que atrai cada vez mais investidores. Em 2023, a Prefeitura de Santos emitiu 1.903 certificados de Habite-se, documento que regulariza novos imóveis.

Esse número representa um aumento de 14,3% em relação ao ano anterior, resultado de uma série de incentivos dados pelo poder municipal em prol do desenvolvimento imobiliário da cidade.

Além disso, investimentos em mobilidade urbana, como a expansão do Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), que ligará a Avenida Conselheiro Nébias à região do Valongo, fortalecem o apelo da área para construtores e moradores. O Parque Valongo, um projeto de revitalização da área portuária com infraestrutura de lazer e turismo, também é um atrativo significativo.

Premissas do Ranking Melhores Cidades para investir 2025

O Ranking Melhores Cidades para Investir 2025 simula uma tese de investimento para 3 tipos diferentes de investimento imobiliário: para valorização de imóveis na planta, para aluguel anual ou aluguel de curta temporada (short stay). 

A metodologia considera o investimento inicial de R$ 500 mil em um imóvel em outubro de 2019 e o seu rendimento até setembro de 2024.

Para consolidação de resultados, os gráficos simulam também o mesmo montante investido em outros tipos de investimento como renda variável, renda fixa e poupança, além da comparação com a inflação no mesmo período. 

Foram incluídos custos reais como ITBI, corretagem, taxas cartorárias e despesas operacionais específicas para cada tipo de investimento. Também foram considerados nos cálculos fatores como fluxo de desembolso, custo de capital e tempo total entre compra e venda do imóvel. Os resultados foram calculados com base em fontes confiáveis, como Índice FipeZAP, IBGE, Banco Central, FGV IBRE e bases próprias da MySide, especialista no setor.

O estudo da MySide também incluiu no cálculo de rendimento fatores como taxa de ocupação média, custos de manutenção, rendimento do valor do aluguel recebido, etc. Além disso, para ter uma visão precisa do real retorno com o investimento, o cálculo considerou também valorização (aumento de preço de mercado) do imóvel ao fim do período de 5 anos.

Ronal Balena, especialista em investimentos imobiliários, explica: “Um equívoco comum ao comparar o rendimento de investimento em aluguel é não considerar o aumento do preço do imóvel no período. Na verdade, enquanto o imóvel está alugado, é natural que o seu preço de venda suba, em linha com o que ocorre com os preços de mercado. Por isso, para poder comparar a rentabilidade de aluguel com outros investimentos como renda fixa e ações, o investidor deve realizar a soma do retorno recebido com os recebimentos de aluguel com a valorização do preço de venda do imóvel. Normalmente, o retorno somente com o valor recebido do aluguel gira em torno de 0,5% ao mês, o que é um valor relativamente baixo. Porém, ao somar o percentual de retorno só com aluguel com a valorização do preço do imóvel, esse percentual costuma subir de 2 a 4 vezes.”

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